Instauration d’un régime d’ordre public des baux professionnels et diversification de l’offre locative

Le chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce est ainsi modifié :

1° Le 7° du I de l’article L. 145‑2 est abrogé ;

2° L’article L. 145‑8 est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Si, au renouvellement du bail, le local ne remplit plus les conditions mentionnées aux articles L. 145‑1 et L. 145‑2, le bail renouvelé est requalifié, en fonction de l’usage du local, de bail d’habitation ou de bail professionnel. Il n’est plus soumis aux dispositions du présent chapitre. »

La loi n° 86‑1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière est ainsi modifiée :

1° Le titre Ier est complété par un chapitre IX ainsi rédigé :

« Chapitre IX

« Statut du bail professionnel

« Art. 61‑1. – I. – Les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux contrats de location par lesquels un bailleur donne à bail un local affecté à un usage exclusivement professionnel ou dont la moitié au moins de la surface, hors dépendances et annexes, est affectée à une activité professionnelle.

« II. – Le preneur a l’obligation d’informer le bailleur de tout changement d’usage du local. Si, en cours de bail, la part de la surface affectée à l’activité professionnelle devient inférieure à la moitié de la surface louée, le bail est résolu de plein droit à l’issue d’une durée qui ne peut dépasser six mois à compter de la date de ce changement.

« III. – Les dispositions du présent chapitre sont d’ordre public.

« Art. 61‑2. – Le bail professionnel est conclu pour une durée de trois ans. Il peut être tacitement reconduit si le contrat le stipule.

« Le cas échéant, les modalités de renouvellement et d’indexation du bail sont déterminées par le contrat.

« Le loyer ne peut être indexé avant le premier renouvellement du bail.

« Art. 61‑3. – I. – 1° Le bailleur ne peut donner congé au cours du bail si celui‑ci n’a jamais été renouvelé ou tacitement reconduit. Après renouvellement ou tacite reconduction, il ne peut donner congé que pour un motif légitime et en respectant un délai de préavis d’un an.

« 2° Le preneur peut donner congé en respectant un délai de préavis de six mois.

« 3° Dans les cas mentionnés au 1° et au 2°, le congé doit être donné par acte extrajudiciaire.

« II. – En cas de risque avéré pour la sécurité des personnes lié à un défaut d’entretien dont la responsabilité incombe au bailleur, celui‑ci est tenu de réaliser les travaux nécessaires et de reloger le preneur jusqu’à la fin des travaux.

« À défaut, il lui verse une indemnité réparant le trouble subi, à dire d’expert si aucun accord n’est trouvé entre les parties.

« Art. 61‑4. – L’état des lieux est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

« Art. 61‑5. – Si le preneur n’est pas intégralement à jour de ses obligations de paiement du loyer pendant deux mois consécutifs, le bail est résolu de plein droit un mois après un commandement de payer resté infructueux.

« Lorsqu’un délai de grâce est accordé par le juge par application de l’article L412‑3 du code des procédures civiles d’exécution, la résolution de plein droit est acquise dès le premier défaut de paiement intégral du loyer courant ou des échéances de la dette locative fixée par le jugement.

« Art. 61‑6. – Le preneur n’est tenu que des charges mentionnées à l’article 605 du code civil et des charges de copropriété récupérables.

« Les dépenses exposées par le preneur pour l’amélioration du bien ne lui sont remboursables que si elles ont reçu l’accord du bailleur.

« Art. 61‑7. – Lorsqu’une action est intentée au fond relativement aux présentes dispositions, il est statué selon la procédure accélérée au fond prévue au premier alinéa de l’article 839 du code de procédure civile. »

2° Les articles 57 A et 57 B sont abrogés.

I. – L’article 140 de la loi n° 2018‑1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique n’est pas applicable aux baux d’habitation conclus, renouvelés ou tacitement reconduits au cours d’une période de six ans après la fin d’un bail commercial ou d’un bail professionnel ayant le même local pour objet.

II. – Les articles 159 et 160 de la loi n° 2021‑1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets ne sont pas applicables aux baux d’habitation conclus, renouvelés ou tacitement reconduits au cours d’une période de six ans après la fin d’un bail commercial ou d’un bail professionnel ayant le même local pour objet.

Après l’article 61‑7 de la loi n° 86‑1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, il est inséré un article 61‑8 ainsi rédigé :

« Art. 61‑8. – Aucun bail professionnel ne peut être conclu ni renouvelé dans un immeuble collectif situé dans une zone mentionnée à l’article 18 de la loi n° 89‑492 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et situé sous le régime de la monopropriété si trente pour cent au moins de la surface des locaux de l’immeuble ne sont affectés à un usage d’habitation au sens de l’article L. 631‑7 du code de la construction et de l’habitation, dans la mesure où cet usage est compatible avec la destination du bâtiment ».

([1]) Concernant le droit au renouvellement et donc à l’indemnité d’éviction, par exemple, les juges exigent l’expression d’une volonté claire des parties (Civ. 3e, 18 janv. 2005, n° 03-19.473), mais cette volonté peut être tacite (Civ. 3e, 10 juill. 2007, n° 05-21.268), ce qui laisse une part pour le moins large à l’interprétation.